Zu pauschales Sachverständigengutachten rechtfertigt keine Mieterhöhung

Amtsgericht Schwarzenbek, Urteil vom 2. Oktober 2024, 44 C 232/24
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Lutz Witt

Das Gericht hatte sich mit einer Mieterhöhung zu befassen, die mit einem Sachverständigengutachten begründet worden war. Das Urteil benennt die Mindestanforderungen an ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Begründung von Mieterhöhungen soll die Mietparteien in die Lage versetzen, die Berechtigung von Mieterhöhungen zu prüfen und diese zumindest ansatzweise nachvollziehen zu können.

Eine Mieterhöhung kann grundsätzlich mit einem Sachverständigengutachten begründet werden. Der oder die Sachverständige muss eine Aussage über die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die Mietwohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. In der Regel bedarf es hierfür der Besichtigung der Wohnung. Dem Gericht reichten die Angaben in dem der Miet-erhöhung beigefügten Gutachten nicht aus. Ein Gutachten müsse sich an den Angaben eines Mietenspiegels oder der Begründung mit Vergleichsmieten anderer Mietobjekte messen lassen. Der Mieter wird in dem vorliegenden Fall durch das Gutachten nicht in die Lage versetzt, auch nur ansatzweise die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen.

Der Sachverständige beschränkte sich beispielsweise hinsichtlich der Angabe zur Lage der Vergleichswohnungen auf die Angabe „Stadtgebiet – mittlere Wohnlage“. Es bleibt somit unklar und auch nicht nachprüfbar, wo im Stadtgebiet die Vergleichsobjekte liegen sollen und inwieweit die Wohnlage vergleichbar sei. Der Sachverständige machte auch keine Angaben zu der Anzahl der herangezogenen Vergleichsobjekte. Die vorgenommene Einordnung in eine Mietpreisspanne blieb ebenfalls unklar.

Hinweis: Es gibt für Mieterhöhungen auf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete drei gesetzliche Begründungsmittel – den Mietenspiegel, ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie Vergleichsmieten, wobei die Nennung von drei Vergleichswohnungen ausreichend ist.

Für die Stadt Hamburg gibt es mit dem Mietenspiegel ein wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der wird alle zwei Jahre aktualisiert und bietet sowohl der Vermieter- als auch der Mieterseite eine Orientierungshilfe bei der Festlegung von Mietpreisen. Der Mietenspiegel basiert auf einer umfangreichen Datenerhebung, die Informationen zu bestehenden Mietverhältnissen in der Stadt sammelt. Hierbei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt – die Lage der Wohnung, die Größe, das Baujahr und die Ausstattung. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Transparenz des Markts.