Wasserschaden im Keller: Mieterin darf Miete mindern

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 13. Mai 2022, 46 C 81/19
Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Eine Mieterin klagte gegenüber ihren Vermieterinnen auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, da die Miete aufgrund von Mängeln gemindert war. Sie verlangte des Weiteren den Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Mieterin hatte eine Wohnung mit einem Kellerraum angemietet. Es kam hier in der Vergangenheit zu einem erheblichen Wasserschaden, bei dem Wasser durch die Kelleraußenwand bei stärkeren Regenfällen eindrang, sodass sowohl der Mieterkeller als auch der Vorkeller unter Wasser stand.

In der Folge bildeten sich starke Schimmelpilzerscheinungen im Bereich der Außenwand. Mehrere Monate nach dem Eindringen des Wassers ließen die Vermieterinnen den Garten vor der Kellerwand der Mieterin aufgraben, isolieren und eine Drainage einbauen, sodass keine weitere Feuchtigkeit mehr in den Keller eindringen konnte. Sie teilten mit, dass sobald die Kelleraußenwand abgetrocknet sei, der dort befindliche Schimmel beseitigt werde.

Die Mieterin machte eine Mietminderung geltend, dem die Vermieterinnen widersprachen. Die Mieterin war jedoch tatsächlich zu einer Minderung in Höhe von fünf Prozent der Bruttowarmmiete berechtigt. Die vereinbarte Miete ist kraft Gesetz gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, die ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch zumindest erheblich mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. In diesem Fall hat der Mieter lediglich eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.

Ein derartiger Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vereinbarten Zustand abweicht. Da die Mietminderung kraft Gesetz eintritt, ist es grundsätzlich nicht erforderlich, dass der Mieter mitteilt, in welcher Höhe er eine Mietminderung geltend macht. Der Umfang der Mietminderung wird durch das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt. Das Gericht ging hier von einer angemessenen Minderungsquote in Höhe von fünf Prozent der Gesamtmiete aus. Der Schätzung des Gerichts lag im Wesentlichen die Überlegung zugrunde, dass die Nutzbarkeit des Kellers infolge der eindringenden Feuchtigkeit nicht nur eingeschränkt, sondern durch einen Wassereinbruch von außen und die anschließende Schimmelpilzerscheinung vollständig aufgehoben war. Das Lagern von Gegenständen im betroffenen Kellerraum war der Mieterin nicht zumutbar, da der Schimmelbefall die Gegenstände dem erheblichen Risiko aussetzt, ebenfalls von Schimmel befallen zu werden. Die Mieterin konnte ebenfalls zu Recht verlangen, dass ihre vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten ersetzt werden, da sich die Vermieterseite mit der Mangelbehebung in Verzug befand.

Hinweis: Eine Mietminderung im Fall eines feuchten Kellers ist nicht immer problemlos durchsetzbar. Kellerräume, insbesondere in Altbauten, müssen grundsätzlich keine Abdichtung gegen Erdfeuchte aufweisen. Wer beispielsweise eine Altbauwohnung anmietet, muss grundsätzlich berücksichtigen, dass ein zur Wohnung gehörender Kellerraum gegebenenfalls feucht sein kann und eine Mietminderung nicht möglich ist.