Waschmaschinen-Strom in Abrechnung: Mieter wiederspricht

Amtsgericht Hamburg-Harburg, Urteil vom 5. Juli 2023, 645 C 137/21
Mitgeteilt von den Rechtsanwälten Steins & Schadendorff

Die Mietvertragsparteien stritten sich über die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung. Der Mieter hatte der Betriebskostenabrechnung widersprochen. Die Vermieterin hatte daher lediglich einen teilweisen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten gegenüber dem Mieter. Der Mieter hatte beispielsweise gegen die Abrechnung eingewendet, dass er nicht nachvollziehen könne, inwieweit der Stromverbrauch der Heizungsanlage, der Gemeinschaftswascheinrichtung und des Wäschetrockners über denselben Stromzähler ermittelt werde wie der Beleuchtungsstrom. Aus diesem Grund sei die Umlage von pauschal „Kosten der Beleuchtung“ nicht hinreichend transparent. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass die Vermieterin Betriebskosten für die Wascheinrichtung des Hauses umlegt, ohne gleichzeitig die entsprechenden Münzeinnahmen aus dem Betrieb der Wascheinrichtung den Mietparteien gutzuschreiben. Dies entspreche nicht einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Es bestätigte sich im Rahmen des Gerichtsverfahrens, dass der Vermieter die Stromkosten für den Betrieb der Gemeinschaftswaschküche nicht aus den Kosten der Beleuchtung herausgerechnet und somit auf sämtliche Mietparteien umgelegt hatte. Dies war nicht zulässig.

Dem Mieter wurde von der Vermieterseite zudem keine vollständige Belegeinsicht gewährt. Der Mieter hatte mehrfach schriftlich die Belegeinsicht unter Benennung der Belege begehrt. Die Vermieterin übersandte dem Mieter in der Folge unvollständige Belege. Auch im laufenden Rechtsstreit konnte die Vermieterin die fehlenden Belege nicht nachreichen und bot dem Mieter auch keine konkrete Belegeinsicht mit Ort und Zeitangabe an. Aus diesem Grund waren die Forderungen aus den Kostenpositionen, die die Vermieterin nicht belegen konnte, nicht durchsetzbar.

Mit dem Einwand eines falschen Verteilerschlüssels, und damit einer formellen Unrichtigkeit der Abrechnung, konnte sich der Mieter nicht durchsetzen. Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß und somit wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe sowie gegebenenfalls Erläuterung des zugrunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthält. Die Tatsache, dass der Umlageschlüssel fehlerhaft war, machte die Abrechnung nicht insgesamt unwirksam, sondern lediglich inhaltlich falsch.

Hinweis: Auf der Internetseite des Mietervereins zu Hamburg befindet sich ein Online-Check für Betriebskosten, mit dem umgehend ermittelt werden kann, inwieweit aufgrund von Auffälligkeiten eine rechtliche Prüfung der Betriebskostenabrechnung und ein Widerspruch sinnvoll sind.
https://www.mieterverein-hamburg.de/online-checks/