Titelstory: Energetische Sanierung: Nicht allein auf Mieterkosten!

Aktuell liegt die energetische Sanierungsquote des gesamten Hamburger Wohnungsbestands bei jährlich Ceinem Prozent (Mehrfamilienhäuser: 1,26 Prozent, Einfamilienhäuser: 0,87 Prozent). Um die Klimaziele zu erreichen, soll die Quote laut Vorgabe der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) moderat steigen – bis 2030 von 1,0 auf 1,5 Prozent und von 2030 bis 2045 von 1,5 auf 2,1 Prozent. Das Hauptaugenmerk soll dabei auf der Sanierung von vor 1979 gebauten Wohnungen liegen.

2045 soll Hamburg klimaneutral wohnen

„Stärkster Hebel sind Mehrfamilienhäuser: Zwar machen sie in Zahlen nur ein Drittel der Gebäude aus, jedoch zwei Drittel der Nutzfläche, des Energieverbrauchs und der CO₂ -Emissionen“, heißt es in einer Mitteilung der Stadtentwicklungsbehörde, die eine Machbarkeitsstudie zur Erreichung der Klimaschutzziele bei Wohngebäuden erstellt hat. „Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass das Ziel Klimaneutralität ambitioniert ist, wir aber schon auf einem guten Weg sind“, sagt die zuständige Senatorin Karen Pein. Werde der eingeschlagene Pfad weiter konsequent verfolgt, wohne Hamburg 2045 faktisch klimaneutral, so Pein. Eine wichtige Erkenntnis sei, dass die Umstellung der Energieversorgung auf erneuerbare Energien eine deutlich höhere Bedeutung hat als die Gebäudeeffizienz. „Der schnelle Ausbau des kommunalen Wärmenetzes wird damit zum wesentlichen Faktor für einen klimaneutralen Wohngebäudebestand in Hamburg“, betont Pein.

Mieterverein unterstützt Klimapolitik des Senats

Der Mieterverein zu Hamburg unterstützt die ambitionierten Klimaziele des Senats. „Die   energetische Gebäudesanierung einschließlich der Erneuerung der Beheizung und die Umstellung auf regenerative Energieträger muss zügig und für Mieter-innen und Mieter möglichst kostenneutral erfolgen“, mahnt Mietervereinschef Dr. Rolf Bosse an. Dass das mit einer guten Strategie und technischer Expertise durchaus möglich ist, zeigt ein Beispiel aus dem Stadtteil Lohbrügge. Dort hat die Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Bergedorf-Bille ihre Wohnanlage mit 88 Einheiten klimaneutral saniert. Vor dem Umbau erfolgte die Heizwärmeversorgung mit zwei Gasbrennwertkesseln mit einer Gesamtleistung von 450 Kilowatt. 2011 wurden die Außenhüllen und Kellerdecken gedämmt, ein hydraulischer Abgleich der Heizkörper vollzogen und die Strang- und Thermostat-ventile erneuert, was erste Einsparungen zur Folge hatte.

Pilotprojekt der Genossenschaft Bergedorf-Bille

Vor vier Jahren begannen die Planungen, die 5.063 Quadratmeter umfassende Wohnfläche klimaneutral zu machen. „Der Anschluss an ein Fernwärmenetz war nicht möglich. Ungünstig wäre auch die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe gewesen, die zu einer Schallausbreitung geführt hätte“, sagt Thomas Schmidt, Projektleiter Technische Gebäudeausrüstung der Genossenschaft. Auch ein neuer Gaskessel hätte nichts gebracht, weil kein regenerativer Anteil vorhanden gewesen wäre. Also empfahl der Ingenieur, auf „Selbstversorgung“ zu setzen. Die Lösung besteht in einer mono-energetischen Versorgung mit einer Wärmepumpenkaskade mit Geothermiefeld und 36 Solar-Luftkollektoren zur im Sommerhalbjahr erfolgenden Rückerwärmung des unterirdischen Geothermiefelds. „Wir haben hier ganz auf eine Gasheizung verzichtet, die anderenorts zumindest noch für Spitzenlasten im kalten Winter gebraucht wird“, sagt Bergedorf-Bille-Vorstand Marko Lohmann (siehe auch Interview S. 9). „Hilfreich war, dass wir in den letzten Jahrzehnten in diesem Quartier bereits die Gebäudehülle zeitgemäß gedämmt hatten und dass zugleich die tieferen Bodenschichten und die großzügigen Freianlagen gut für die vielen Erdbohrungen geeignet sind.“

Um das technisch ambitionierte Vorhaben umzusetzen, mussten zur Gewinnung der Erdwärme 42 Erdsonden in 54 Meter Tiefe platziert, das Nahwärmenetz erneuert und einige Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden. Im Januar 2024 nahm die Geothermieanlage den Betrieb auf. „Für die Wärmepumpe kaufen wir Ökostrom ein“, sagt Schmidt. Nach dem ersten Betriebsjahr erfolgt eine Nachjustierung der Anlage. Dank der Wärmedämmungsmaßnahmen und der Umstellung auf Geothermie konnte die Heizlast von 450 auf 186 Kilowatt gesenkt werden. Kosten: 2,2 Millionen Euro, davon 800.000 Euro aus Fördermitteln. Die Bergedorf-Bille geht davon aus, dass sich die Investitionen in 25 bis 30 Jahren amortisiert haben.

Wohnungen trotz Sanierung bezahlbar

Die Wohnanlage an der Billwiese ist jetzt nicht nur klimaneutral, sondern dank einer moderaten Erhöhung von 50 Cent pro Quadratmeter auch für die Mietparteien weiter bezahlbar. Auch die Belastung durch die Baumaßnahmen sei erträglich gewesen, meint Marko Lohmann: „Die meisten Arbeiten haben außerhalb der Wohnungen stattgefunden, sodass die Baumaßnahmen zwar etwas lästig, aber besser zu ertragen waren als bei den früheren Dämmungen am Gebäude.“ Eine junge Mieterin, die ihre Katze Humba bei unserem Besuch vor Ort in den Hausflur scheucht, sagt: „Keiner zahlt gerne mehr Miete, aber 50 Cent zusätzlich sind okay.“ Am meisten habe sie die Zeit der Bauarbeiten gestört. „Die finanzielle Mehrbelastung der Haushalte für die regenerative Wärmeversorgung sei so begrenzt, dass die Mitglieder das verkraften können“, betont Lohmann: „Andere fernwärmeversorgte Haushalte hatten zu gleicher Zeit viel stärker mit kräftigen Heizkostennachzahlungen zu kämpfen.“ Davon blieb die Billwiese verschont.

Vier Jahre Horror am Friedrich-Ebert-Hof

Von solch einem Vorgehen können die Mieterinnen und Mieter der SAGA im Friedrich-Ebert-Hof (Ottensen), einer in den 1920er-Jahren erbauten, denkmalgeschützten Wohnanlage, nur träumen.  Sie erhielten im August 2020 die Ankündigung, dass die Häuser mit 289 Wohnungen saniert und modernisiert werden und die bis dato günstigen Mieten um drei Euro pro Quadratmeter steigen sollen – das gesetzlich erlaubte Maximum. Eine 60 Quadratmeter große Wohnung würde sich beispielsweise um 180 Euro verteuern. Nicht schön für die Mieter, aber für die Lage im angesagten Stadtteil immer noch halbwegs günstig – die durchschnittliche Miete in der Wohnanlage beträgt 8,53 Euro pro Quadratmeter. 

Womit die Bewohner aber nicht rechneten: dass die Sanierungsarbeiten vier Jahre später nicht abgeschlossen sein würden. Seit langem werden deren Nerven wegen der starken Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten erheblich beansprucht, wie einem internen Protokoll zu entnehmen ist: „Laufende Bagger mit Dieselabgasen“, „sehr eingeschränkte Balkonnutzung seit einem Jahr, ständig Staub und Dreck in der Wohnung“, „ein halbes Jahr zugeklebte Fenster zusätzlich zum Baugerüst“, „kein Besuch wegen Baustelle, Verwesungsgeruch im Hausflur (tote Ratten)“, „kein richtiges Tageslicht mehr durch Folien auf den Scheiben“, „Lärm, auch vor 7 Uhr morgens“, „an diversen Tagen keine Heizung und kein Warmwasser“, „Lager- und Arbeitsflächen sind nicht vollständig abgesichert“, „der Balkon war 2,5 Jahre nicht nutzbar“, „Schimmelbildung“. Die Liste ließe sich weiter fortsetzen.

Gefrustete Mieterini auf der Dauerbaustelle

Wie angefressen die Mieterinnen und Mieter sind, zeigt sich beim Termin auf der Dauerbaustelle, den sieben Bewohnerinnen wahrnehmen. Deren Leidensdruck ist ebenso groß wie ihr Mitteilungsdrang. „Es ist eine Zumutung hier zu wohnen, eigentlich hätte die SAGA uns ausquartieren müssen“, wettert eine Mieterin. Eine andere kritisiert die schlechte Kommunikation: „Die SAGA reagiert nur, wenn die Behörden Druck machen oder wir die Presse einschalten.“ Jede hat ein Anliegen, alles muss raus. Eine Bewohnerin berichtet von „schwarzem Staub, der die Augen verklebt“, eine weitere von Stolperfallen, die auf dem teilweise ungesicherten Gelände lauerten. Wie bestellt, bricht in der Einfahrt an der Friedensallee während des Gesprächs ein tischtennisballgroßes Stück Mauerwerk vom Torbogen ab und fällt vor acht Augenzeugen auf den Boden. Ein Initiativenmitglied seufzt: „Die meisten sind am Limit.“ Als sich eine ältere Bewohnerin in das Gespräch einmischt und der Ini vorwirft, es gehe ihr „doch nur ums Geld“, liegen die Nerven einer Frau blank. Sie kreischt: „Gehen Sie weg.“ Vier Jahre Schmutz, Lärm und Ungewissheit machen mürbe. Den Leidensdruck mildern auch von der SAGA nach langem Kampf gewährte Mietminderungen von bis zu 20 Prozent nicht.

Mietminderung, aber nicht für jeden!

„Die verzögerte und teilweise unkoordinierte Bauausführung beansprucht die Geduld der betroffenen Mietparteien bereits ganz massiv“, sagt Rechtsberater Lukas Bowen vom Mieterverein, der dessen Mitglieder dort während der „überlangen Dauer der Baumaßnahme“ unterstützt. Besonders ärgerlich: „Auch zur Umsetzung des gesetzlichen Anspruchs auf angemessene Mietminderung stehen noch immer viele Mietparteien in Auseinandersetzung mit der SAGA.“ Wer nicht von einem Mieterverein unterstützt wird, geht leer aus. „Ich kenne einen Nachbarn, der zahlt lieber die volle Miete, weil er keine Lust auf Stress hat“, berichtet eine Mieterin. Anwohner mit Migrationshintergrund, erzählt sie, verhielten sich meist ruhig und ertrügen alles stoisch – vor Angst, die sie nicht haben müssten!

Und reagiert die SAGA auf die Kritik? „Es handelt sich um ein Projekt mit komplexen Bauabläufen mit heterogenen Bauteilaufbauten im denkmalgeschützten Bestand“, erklärt Unternehmenssprecher Gunnar Gläser die schleppenden Baufortschritte, „dadurch konnten in Teilbereichen nur abwechselnd und nach Fertigstellung der Vorgewerke Aufmaße genommen werden, um anschließend die Bauteile maßanzufertigen und erst dann verbauen zu können. Hierbei stehen wir in Abhängigkeiten von Dienstleistern, Lieferanten und Produktionsmöglichkeiten.“ Während der Maßnahmen hätte sich die SAGA – wie üblich bei komplexen Bauvorhaben in alten Bestandsanlagen – auch auf unerwartet auftretende bauliche Situationen einstellen müssen, so Gläser und behauptet: „Mit den Mieterinnen und Mietern stehen wir im regelhaften Austausch und haben diverse Kommunikationsformate geschaffen.“ Das sieht die Sprecherin der Ini anders: „Diese Kommunikationsformen sind erstens nur Show und zweitens eben nur das: reine Kommunikation. Nichts von dem, was uns wirklich belastet oder schief läuft, wird in diesen Formaten gelöst. Wir können unsere Anliegen ansprechen, aber das bleibt folgenlos.“

SAGA: Sanierungsquote von zwei Prozent

Nicht verschwiegen werden sollte, dass sich auch Hamburgs größter Vermieter zu den ambitionierten Klimaschutzzielen des Hamburger Senats bekennt. „Diese gilt es insbesondere durch die energetische Modernisierung des Gebäudebestands abzusichern“, sagt SAGA-Sprecher Gläser, hier zähle das Unternehmen mit einer angestrebten energetischen Sanierungsquote von zwei Prozent ab diesem Jahr bundesweit zu den führenden Wohnungsunternehmen. Als Beispiel für eine Modernisierung mit Energieträgerwechsel im Bestand nennt Gläser ein Projekt in der Schwartauer Straße in Langenhorn. „Dort werden wir nach aktuellem Planungsstand noch in diesem Jahr damit beginnen, die bislang mit Gas betriebene Heizungsanlage auf eine monovalente Wärmepumpe mit Boosterwärmepumpe zur Warmwasseraufbereitung umstellen. Damit erfolgt die Wärmeversorgung der dortigen Wohnungen künftig fossilfrei.“

Ein gelungenes Beispiel einer energetischen Sanierung durch die SAGA ist auch das Backsteinquartier Augustenburger Straße (Altona), wo in 171 Wohnungen dank Dämmungsmaßnahmen, Dacherneuerung und Fenstertausch 30 Prozent CO2 eingespart werden konnten. Das Investitionsvolumen betrug 18 Millionen Euro, auf den Quadratmeter Wohnfläche umgerechnet 1.600 Euro. Dank Fördergeldern steigen die Mieten dort nur auf 7,50 pro Quadratmeter. Ganz anders sieht es hingegen bei einem Vermieter in der Bahrenfelder Straße 330/332 aus, der die Miete nach einer Modernisierung von bisher 7 auf 14,20 Euro pro Quadratmeter erhöht.

„Sanierung unvermeidlich“

„Gleichwohl sind energetische Sanierungen unvermeidlich, weil wir im eigenen Interesse und dem zukünftiger Generationen die Klimaziele erreichen müssen“, sagt Mietervereinschef Dr. Rolf Bosse. Energetische Sanierung sei auch sinnvoll und möglich, wie Studien von Prognos und der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen zeigten. Der CO2-Entwicklungspfad der Machbarkeitsstudie geht zum Beispiel von einer Endenergiereduktion von 2020 bis 2045 um 38 Prozent aus. Die restlichen CO2-Einsparungen werden durch die Energieversorgung erzielt.

Der Mietwohnungssektor ist für eine sozial gerechte Ausgestaltung der Wärmewende von besonderer Bedeutung, denn hier wohnen überdurchschnittlich viele Haushalte mit einem niedrigen Einkommen – darauf weist der Deutsche Mieterbund (DMB) hin. Über die Hälfte der 21 Millionen Mieterhaushalte gehört zum untersten Einkommensdrittel. Doch bisher wird im Mietwohnbereich eine soziale Ausrichtung der Förderung für energetische Maßnahmen nicht berücksichtigt. „Die Bundesregierung muss die Förderung im Mietwohnbereich sozialer ausgestalten – das ist für die Akzeptanz der Klimaschutzmaßnahmen von zentraler Bedeutung“, betont DMB-Bundesdirektorin Dr. Melanie Weber-Moritz.