Ordentliche Kündigungsmöglichkeit trotz Zahlung innerhalb der Schonfrist

Urteil vom 23. Oktober 2024 – VIII ZR 106/23

Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis gegenüber den Mietern aufgrund von drei Mietrückständen fristlos sowie hilfsweise fristgemäß. Die Mieter glichen sodann kurzfristig die Mietrückstände vollständig aus. Aufgrund der gesetzlichen Regelungen war die fristlose Kündigung hiermit unwirksam. Wegen der ordentlichen Kündigung verurteilte das Amtsgericht die Mieter jedoch zur Räumung, wohingegen das Landgericht die Klage abwies. Aufgrund des Ausgleichs der Mietrückstände entfiele nach Ansicht des Gerichts auch ein Anlass für die fristgemäße Kündigung.

Der BGH weist in seiner Entscheidung erneut darauf hin, dass nach der gesetzlichen Regelung lediglich die fristlose Kündigung unwirksam werde, soweit die Rückstände spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit gezahlt werden. Aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung gelte diese mieterschützende Regelung erkennbar nicht auch für eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten. Diese bliebe insoweit grundsätzlich bestehen. Mit dieser Begründung hatten die Richter bereits zuvor wiederholt entsprechende Entscheidungen getroffen, nachdem eine Kammer des Landgerichts Berlin mit der Nachzahlung der Mietrückstände auch den Entfall der fristgemäßen Kündigung wiederholt begründet hatte. Mit lediglich rechtspolitischen Erwägungen könne das Landgericht jedoch nach Ansicht der Karlsruher Richter von der eindeutigen Gesetzeslage nicht abweichen, sodass mit der Nachzahlung der rückständigen Mieten lediglich die fristlose Kündigung unwirksam sei. Die Angelegenheit sei daher an eine andere Kammer des Landgerichts zu verweisen. Diese habe die Erheblichkeit des Vertragsverstoßes unter Würdigung sämtlicher Umstände zu klären und mithin zu entscheiden, ob eine fristgemäße Kündigung gerechtfertigt sei.