Mietpreisbremse greift, Mieterhöhung nicht wirksam

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 2. November 2023, 42 C 174/22
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Christoph Rudyk

Die Mietparteien wollten durch das Amtsgericht Hamburg feststellen lassen, dass sich ihre Miete aufgrund einer Indexmietenerhöhung nicht erhöht hatte. Die Feststellungsklage hatte Erfolg. Die Mietvertragsparteien hatten vertraglich eine Indexmiete vereinbart. Im laufenden Mietverhältnis machte der Vermieter nunmehr auf dieser Grundlage eine Mieterhöhung geltend, da sich der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Verbraucherpreisindex zwischenzeitlich erhöht hatte. Die Mieterhöhung war jedoch rechtswidrig und damit unwirksam, weil die für die Berechnung zugrunde zu legende Ausgangsmiete überhöht war. Die bei Mietbeginn vereinbarte Kaltmiete entsprach nicht den gesetzlichen Anforderungen. Laut der in Hamburg geltenden sogenannten Mietpreisbremse darf die bisherige Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses um nicht mehr als zehn Prozent überschritten werden, weil sich der Wohnraum in einem angespannten Wohnungsmarkt befindet.

Die Mietgrenze wurde vom Vermieter nicht eingehalten, die vereinbarte Miete ist zu hoch. Für die Feststellung der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete legte das Gericht den Hamburger Mietenspiegel zugrunde. Da der Mietenspiegel Spannen ausweist, war die Wohnung hier konkret anhand ihrer Ausstattung und Lage einzuordnen. Bei einem Ortstermin verschaffte sich das Gericht einen Eindruck von der Wohnung. Das Gericht stellte einen guten Erhaltungszustand der Wohnung fest. Die Wohnung ist mit einem gut erhaltenen Dielenboden ausgelegt und wies diverse Stuckelemente und Verzierungsornamente im Deckenbereich auf. Bei Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten wurden die Heizkörper und Elektroleitungen ausgetauscht. Das Gericht würdigte schließlich die gute Wohnlage am Eppendorfer Weg in Hamburg. Dieser ist auf der Höhe des Mietshauses eine ruhige Wohnstraße, die zudem über ein vielfältiges Angebot an Gastronomie, Kultur, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen und des weitergehenden Bedarfs sowie eine gute Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr verfügt. Als wohnwertmindernd berücksichtigte das Gericht die Tatsache, dass die Wohnung durch den Vermieter nicht mit einem Backofen ausgestattet worden war. Der zur Wohnung gehörende Balkon ist zudem zur Straßenseite ausgerichtet. Außerdem fehlen in der Wohnung Abstellflächen. Das Gericht ging von einer zulässigen Kaltmiete von gut 13 Euro pro Quadratmeter und damit einer Miete leicht über dem Mittelwert des einschlägigen Felds des Mietenspiegels von 12,11 Euro pro Quadratmeter aus. Mietvertraglich hatten die Parteien eine Miete von rund 21 Euro pro Quadratmeter vereinbart. Aufgrund der erheblichen Abweichung von einer rechtlich zulässigen Ausgangsmiete war kein Raum für eine wirksame Indexmieterhöhung.

Die Regelungen zur in Hamburg geltenden Mietpreisbremse weisen zwar Ausnahmen auf. Der Vermieter berief sich beispielsweise darauf, dass die Wohnung nicht unter die Mietpreisbeschränkung falle, da es sich um die erste Anmietung nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen handeln würde. Eine hierfür notwendig sehr umfassende Modernisierung bestätigte das Gericht jedoch nicht. Laut Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Modernisierung dann umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Hierfür wird sowohl auf die Kosten abgestellt als auch auf qualitative Anforderungen, die erfüllt sein müssen. Die Arbeiten müssen demnach zu einem Wohnungszustand führen, der dem eines Neubaus entspricht. Es fehlte dem Gericht jedoch schon an einem entsprechenden Kostenaufwand. Der finanzielle Aufwand muss mindestens ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands (ohne Grundstück) entsprechen.

Dies war hier nicht der Fall. Die Mieter mussten die Mieterhöhung daher nicht zahlen.