Mieterhöhung: Nicht hinreichend berücksichtigte Wohnlagenachteile

Amtsgericht Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 16. Juli 2024, 409 C 130/23
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Lutz Witt

Eine Vermieterin scheiterte mit ihrer Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Mieter ihrer Wohnung. Die Vermieterin hatte eine Miete gefordert, die leicht über dem Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des Mietenspiegels lag. Das Gericht ging nach einer Inaugenscheinnahme der Wohnung davon aus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete im Bereich des Mittelwerts anzusiedeln sei.

Das Gericht wertete eine nach Süden ausgerichtete Außenfläche als wohnwerterhöhend. Ebenfalls als wohnwerterhöhend sah das Gericht ein zweites WC und eine zweite Dusche an. Es handele sich nach den Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel um Merkmale einer besseren Wohnungsausstattung. Diesen Merkmalen stand jedoch mit der Straße Am Beckerkamp eine unterdurchschnittliche Lage gegenüber. Nach dem Hamburger Wohnlagenverzeichnis befindet sich die Wohnung in einer normalen Wohnlage. Es werden des Weiteren Wohnlagenwerte ausgewiesen, die ein präziseres Bild widerspiegeln. Die Wohnlagenbewertung beruht im Wesentlichen auf neun Indikatoren. Es handelt sich hierbei beispielsweise um den Bodenrichtwert, den Statusindex, den Grünflächenanteil, die Lärmbelastung und Entfernung zum Einzelhandel. Es war gerichtsbekannt, dass sich das Mietshaus in keiner guten Gegend befindet.

Es kann örtlich enger begrenzten Lagekriterien, die in der allgemeinen Wohnlageneinstufung unberücksichtigt blieben, durch Zu-oder Abschläge innerhalb der Spannen in den einzelnen Mietenspiegelfeldern Rechnung getragen werden. Hierbei können weitere Kriterien in die Bewertung einbezogen werden. Ein Beispiel ist die Lage des Wohnquartiers innerhalb des Stadtgebiets (Stichwort Zentralität), die Erreichbarkeit und Auswahl unter anderem von kulturellen und gastronomischen Angeboten, die Naherholungsmöglichkeiten, Beeinträchtigungen durch Immissionen und Lärmbeeinträchtigungen durch Kleingewerbe.

Nach einer Gesamtbewertung kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass derzeit kein Raum für eine Mieterhöhung vorhanden war. Eine Miete, die den Mittelwert des einschlägigen Rasterfelds des Hamburger Mietenspiegels überschreite, ließe die vorhandenen Lagenachteile gänzlich unberücksichtigt.

Die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zu ihrer Mieterhöhung war damit unbegründet.