Mieterhöhung bei fehlender Angabe zur Förderung bei Modernisierung unwirksam

Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Urteil vom 2. August 2024, 821 C 138/22
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Lutz Witt

Das Gericht gab einer Mieterin recht, die sich erfolgreich gegen eine Mieterhöhung wehrte, die sie von ihrer Vermieterin nach Abschluss von Modernisierungsarbeiten erhalten hatte. Die Arbeiten betrafen insbesondere die Fenster sowie die Fassade des Mietshauses.

Die Vermieterin hatte im Vorwege die Arbeiten angekündigt und teilte mit, dass sie beabsichtige, KfW-Mittel zur Durchführung der Maßnahmen zu beantragen. Bei ihrer Mieterhöhung bezog sich die Vermieterin auf die Berechnung der angefallenen Kosten und die Instandhaltungsanteile. Ein Hinweis auf die Kfw-Mittel fehlte jedoch. Dies reichte dem Gericht für eine wirksame Mieterhöhung nicht aus. Es sah die Mieterhöhung sogar bereits aus formellen Gesichtspunkten als unwirksam an. Laut Gesetz muss sich die Vermieterseite bestimmte Mittel anrechnen lassen, welche die Kosten für die Modernisierungen zumindest teilweise decken. Hierbei handelt es sich insbesondere um Zuschüsse und zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten. Diese Beträge dürfen bei einer Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen keine Berücksichtigung finden.

Die Vermieterin soll hier also nicht besser dastehen als Vermieter oder Vermieterinnen, die die Modernisierungsmaßnahmen vollständig aus eigenen finanziellen Mitteln finanzieren. Das Mieterhöhungsbegehren war schließlich auch nicht hinreichend transparent. Der Mieterin wurde durch die fehlenden Informationen die Möglichkeit genommen, die Mieterhöhung auf Plausibilität zu prüfen. Sie konnte beispielsweise auch nicht beurteilen, inwieweit Bedarf für eine eingehende Kontrolle – zum Beispiel durch Hinzuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte oder eine Einsichtnahme in die der Vermieterin vorliegenden Rechnungen und Belege – besteht.

Die Mieterhöhung selbst enthielt keinerlei Angaben zu der Inanspruchnahme von Fördermitteln, verwies aber auf die Ankündigung der Erhöhung, wonach eine Förderung beantragt werden sollte. Für die Mieterin bleibt somit vollkommen unklar, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von Drittmitteln die Vermieterin abgeben wollte. In Betracht kommt die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung. Die Erklärung, beispielsweise Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, ist ebenfalls möglich. Denkbar ist es auch, dass die Vermieterin eine Erklärung zu Drittmitteln einfach vergessen hat. Eine nachvollziehbare Mieterhöhung, die den rechtlichen Anforderungen genügt, lag somit nicht vor.

Die Klage der Vermieterin auf Zahlung einer erhöhten Miete hatte daher keinen Erfolg.

Hinweis: Ein wichtiger Aspekt bei Modernisierungen sind Förderungen, die die Vermieterseite möglicherweise in Anspruch nimmt. Eine der bekanntesten Förderungen in Deutschland kommt von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kfw). Diese bietet verschiedene Programme an, die Vermietern und Vermieterinnen helfen, ihre Immobilien energieeffizient zu modernisieren. Sobald die Vermieterseite Kfw-Fördermittel erhält, muss dies bei der Abrechnung berücksichtigt werden. Dies bedeutet, dass die Kosten, die auf die Mietparteien umgelegt werden, möglicherweise geringer ausfallen, da bereits ein Teil der Investitionen durch die Förderungen gedeckt ist. Für die Mietparteien ist es deshalb wichtig zu wissen, dass sie das Recht haben, eine detaillierte Aufschlüsselung der Modernisierungskosten zu verlangen. Dazu gehört auch die Frage, ob und in welchem Umfang Förderungen in Anspruch genommen worden sind.