Mieterhöhung: Abgrenzung Modernisierung zu Erhaltungsmaßnahmen

Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Urteil vom 28. August 2024, 533 C 205/22
Mitgeteilt von Rechtsanwalt Lutz Witt

Die Parteien stritten sich um die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung. Die Vermieterin hatte diverse Modernisierungsmaßnahmen in Form von unter anderem einer Wärmedämmung der Außenfassaden und des Flachdachs, dem Austausch der alten Fenster gegen wärmegedämmte Fenster und den Einbau einer Aluminiumhaustür angekündigt. Nach Abschluss der Arbeiten machte die Vermieterin eine Mieterhöhung geltend. Die Mieterin zahlte daraufhin die erhöhte Miete. Da sie jedoch der Auffassung war, dass die Modernisierungsmieterhöhung tatsächlich unwirksam sei, möchte sie die zu viel gezahlten Mieten von der Vermieterin zurückgezahlt haben. Sie reichte deshalb eine Zahlungsklage bei Gericht ein, nachdem sich die Vermieterin geweigert hatte. Das Gericht gab der Mieterin recht.

Die Vermieterin musste darlegen, dass es sich bei den Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen und nicht nur um bloße Erhaltungsmaßnahmen gehandelt hat. Bei der Prüfung der Frage, inwieweit die durchgeführten Arbeiten Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen waren, ist im Grundsatz davon auszugehen, dass sich an der Qualifikation der Arbeiten als Instandsetzungsarbeiten nichts ändert, wenn der Vermieter bei der Instandsetzung an sich mangelhafter Bauteile neuere Verfahren oder Materialien verwendet und dadurch den Gebäudewert erhöht. Die Handwerker sind bei der Ausführung der Arbeiten ohnehin dazu angehalten, den jeweiligen Stand der Technik zu berücksichtigen.

Die Vermieterin konnte nicht hinreichend darstellen, dass es sich bei den durchgeführten Arbeiten um eine Modernisierungsmaßnahme handelt und die zugrunde gelegten Kosten nicht vollständig für die Erhaltung angefallen sind. Des Weiteren konnte sie dem Gericht keine Angaben zu dem Zustand, dem Alter oder der üblichen Lebensdauer der ausgetauschten Fenster und der Haustür machen. Auch konnte sie die von ihr in dem Mieterhöhungsbegehren angegebenen Instandhaltungskosten nicht näher begründen. Die Vermieterin machte keine Angaben zu dem konkreten Ausmaß des Reparaturbedarfs der ausgetauschten Elemente.

Hinzu kam, dass zum Zeitpunkt der Arbeiten jeweils ein notwendiger Instandsetzungsbedarf bestand. Der Sinn und Zweck der Vorschriften über Modernisierungen und die Möglichkeiten einer entsprechenden Mieterhöhung gebieten es, dass in jedem Fall ein Instandsetzungsanteil von den Kosten abgezogen werden muss. Da die einzelnen Bauteile eines Mietobjekts laufend altern und je nach ihrer durchschnittlichen Lebensdauer in bestimmten Zeitabständen von der Vermieterseite zu erneuern sind, ist der Kostenaufwand, der zeitanteilig für die Erhaltung eines Bauteils anfällt, von der Umlagefähigkeit ausgeschlossen. Sowohl an der Fassade als auch dem Flachdach wären ohne Anbringung der Dämmung zeitnah Instandhaltungsarbeiten zu erwarten gewesen, zumal sie der Witterung ausgesetzt sind.